Let’s travel together.

أوكرانيا تخسر مليارات الدولارات بسبب انخفاض معدلات الضرائب على الممتلكات

0

مع انتعاش سوق العقارات في أوكرانيا ، فإن الضرائب العقارية بالكاد تواكبها.

مع استعداد الاقتصاد الوطني للنمو هذا العام ، ستواصل حكومة أوكرانيا تفويتها على مصدر إيرادات رئيسي يمول الشرطة والطرق والمدارس ومجموعة من الخدمات العامة المحلية الأخرى في الدول الغربية.

في العديد من هذه البلدان ، توفر الضرائب العقارية العمود الفقري للميزانيات المحلية – وغالبًا ما تمثل أكثر من نصف إيرادات الضرائب في بعض الأماكن.

لكن في أوكرانيا ، تبلغ مساهمة ضريبة الأملاك 3٪ فقط من الإيرادات.

معدلات منخفضة جدا

يخضع أصحاب العقارات في أوكرانيا لثلاثة أنواع من الضرائب: ضريبة سنوية وضريبة على السعر عند الشراء وضريبة أخرى عند البيع.

دخلت جميعها – التي تسمى ضريبة الممتلكات – حيز التنفيذ في أوكرانيا في عام 2012 تحت إدارة الرئيس المخلوع فيكتور يانوكوفيتش.

ولكن حتى بحلول عام 2016 ، ساهمت الضريبة بأقل من 1 ٪ في الميزانية البلدية الشاملة لكييف ، على سبيل المثال.

أحد أسباب هذه المساهمة المتواضعة هو أن معدل ضريبة الممتلكات في أوكرانيا يعتمد على حجم العقار.

في معظم الدول الغربية ، تعتمد الضريبة على قيمتها السوقية.

علاوة على ذلك ، فإن مالكي الشقق التي تقل مساحتها عن 60 مترًا مربعًا والمنازل التي تقل مساحتها عن 120 مترًا مربعًا لا تدفع ضرائب سنوية على الإطلاق.

ولكن حتى عندما يكون العقار أكبر ، يجب على المالكين دفع 1٪ فقط من الحد الأدنى القانوني للراتب لكل متر مربع إضافي ، حسب المدينة.

مع الحد الأدنى للراتب 190 دولار اليوم ، 1 ٪ فقط 1.90 دولار لكل فائض متر مربع سنويا.

وهذا يعني أن مالك شقة مساحتها 70 متر مربع يجب أن يدفع 20 دولارًا فقط سنويًا.

يبلغ الحد الأقصى للمبلغ 300 متر مربع للشقق و 500 متر مربع للمنازل – يدفع مالكو العقارات بهذا الحجم 1000 دولار.

في هذه الأثناء ، في الدول الغربية ، تُفرض الضرائب تقليديًا على أساس القيمة السوقية بدلاً من اللقطات المربعة.

في الولايات المتحدة ، على سبيل المثال ، يمكن أن تصل الضرائب بسهولة إلى عشرات الآلاف من الدولارات سنويًا على العقارات بملايين الدولارات.

أنظمة الضرائب على أساس متر مربع كما هو الحال في أوكرانيا تتجاهل أيضا التباينات بين مراكز المدن والمناطق الريفية.

تبلغ قيمة العقار الذي تبلغ مساحته 100 متر مربع في وسط كييف أكثر بكثير من العقار الذي تبلغ مساحته 100 متر مربع في قرية ، ودخل أصحابها مختلفون ، كما قالت ناتاليا موسيانكو ، وهي مستشارة أقدم في تسوية المنازعات الضريبية في مدقق الحسابات KPMG لـ كييف بوست.

وقالت موسيانكو إنه إذا تم جمع الضرائب السنوية بشكل مختلف وملحقة بالقيمة السوقية للعقار ، فإن الحكومة يمكن أن تستفيد بشكل كبير من انتعاش سوق العقارات الأوكراني.

تتحدث ناتاليا موسيانكو ، كبيرة المستشارين في مدقق الحسابات KPMG ، مع كييف بوست في 28 يناير 2020 ، حول الضرائب العقارية في أوكرانيا. تعتقد Musiienko أن النظام الإلكتروني الصديق لدافعي الضرائب ، فضلاً عن المعدلات التدريجية للضرائب العقارية ، سيجعل من السهل تحصيل الضرائب. (كوستيانتين تشيرنيشكين)(كييف بوست)

صعودا وهبوطا في السوق

“العقارات هي المؤشر الأول للسوق” ، قالت ذلك ناتاليا رومانيوك ، المدير التنفيذي لوكالة العقارات Green Way Property ، لصحيفة كييف بوست.

بدأت الأسعار في الارتفاع بنسبة 15-20 ٪ في وسط كييف بعد فوز الرئيس فولوديمير زيلينسكي في الانتخابات الرئاسية في أبريل 2019 ، تبلغ تكلفة الشقة في كييف الآن 3000 دولار للمتر المربع.

وأشارت رومانيوك إلى أنه انتعاش مرحب به بعد عقد مضطرب.

تمتعت أوكرانيا بازدهار اقتصادي في العقد الذي سبق عام 2007 ، عندما أدى نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 8٪ إلى زيادة هائلة في أسعار العقارات ، قبل أن تتعرض للأزمة المالية العالمية في عام 2008.

حدث انخفاض دراماتيكي آخر في عام 2014 ، عندما تسببت الحرب الروسية في شرق أوكرانيا في ركود عميق دام عامين أضر بجميع الصناعات ، بما في ذلك العقارات.

في حين أن الاقتصاد الأوكراني يتعافى قليلاً منذ عام 2016 ، فإن مستويات ضريبة الممتلكات لا تزال منخفضة للغاية.

يتعين على الأوكرانيين والأجانب دفع ما يقرب من 2 ٪ من قيمة العقار على المشتريات أو المبيعات إذا تم شراء محل الإقامة الذي يبيعونه منذ أكثر من ثلاث سنوات.

تكون الضريبة أعلى قليلاً إذا تم شراء العقار خلال السنوات الثلاث الماضية: ثم يعتبر “بيعًا للربح” ويزيد الضريبة إلى 8.5٪ تراكميًا – مضيفًا ضريبة الأرباح بنسبة 5٪ والضريبة العسكرية بنسبة 1.5٪.

يدفع الأوكرانيون والأجانب في أوكرانيا نفس الضرائب إلى حد كبير.

الوضع الوحيد عندما يدفع الأجانب أكثر هو عندما يقررون شراء أو بيع عقار تجاري.

في هذه الحالة ، تضاف ضريبة تبلغ حوالي 18 ٪ إلى الضريبة المعتادة 2 ٪ و 1.5 ٪ ، مما يؤدي إلى ضريبة مجتمعة 21.5 ٪.

شفافية السوق

تتغير الضرائب على بيع وشراء العقارات بشكل طفيف: يتحول النظام ببطء إلى عملية قائمة على السوق ، عندما يتم بيع الممتلكات العقارية بقيمتها السوقية.

أشارت رومانيوك إلى أن السوق أصبح أكثر شفافية بفضل متطلبات عام 2019 للمشترين والبائعين لطلب تقييم يوضح سعر السوق للعقار ، وهذا ، بحسب رأيها ، يمهد الطريق لإدخال سوق “طبيعي”.

أثنت رومانيوك أيضًا على بساطة نظام الضرائب الحالي وحقيقة أن كل خطوة من عملية البيع تمر عبر سجل إلكتروني مفتوح وموحد يسمى السجل العقاري.

وافقت موسيانكو من KPMG: “من الضروري إرسال جميع المعلومات حول العقار إلى سجل محدد ، حيث يكون كل شيء مفتوحًا ويمكن للجميع الوصول إليه”.

“التحسين القانوني”

على الرغم من الشفافية الواضحة للنظام ، إلا أن انخفاض الضرائب والثغرات تجتذب المستثمرين الأجانب بنوايا مشكوك فيها.

ووصفت رومانيوك قطاع العقارات بأنه الطريقة الأولى لغسل الأموال القذرة في أوكرانيا.

إنها تشير إلى “التحسين القانوني” ، كما قالت ، “لا أحد يسأل من أين تأتي الأموال”.

أولئك الأجانب الذين يتطلعون إلى إضفاء الشرعية على الأموال المشبوهة يأتون إلى أوكرانيا ويشترون العقارات.

يبيعونها في غضون أسبوع ، فقط ما يكفي من الوقت للحصول على جميع المستندات المطلوبة.

قالت: “عليهم فقط دفع 21.5٪ ، والمال نظيف”.

ويقول الخبراء إن رفع الضرائب من شأنه أن يقلل أيضًا من تدفق الأموال المتسخة إلى السوق الأوكرانية عن طريق زيادة “سعر” عملية غسل الأموال.

إرث مرهق

إن الافتقار إلى ضرائب الملكية المرتفعة يترك بصمة واضحة على مدن أوكرانيا.

في وسط كييف ، تركت الضرائب العقارية المنخفضة والمضاربات العقارية وسوء التخطيط الحضري للمدينة مع العشرات من المباني المهجورة والمتحللة ، التي كانت في السابق فخرًا بالعمارة الأوكرانية.

في أوكرانيا ، هرب أصحاب العقارات دون دفع الضرائب العقارية منذ انهيار الاتحاد السوفيتي في عام 1991 ، عندما لم يُسمح بالملكية الخاصة.

إن الضريبة العقارية المنخفضة ، التي تم تصميمها كحافز لزيادة الاستهلاك لزيادة إيرادات الميزانية المحلية ، تركت بالفعل فجوة في عائدات الضرائب الحكومية.

توجد ثغرة أخرى في فرض الضرائب على الممتلكات في قطاع التنمية ، مدفوعة بشكل رئيسي من قبل المستثمرين المحليين.

نظرًا لأنه لا يمكن فرض ضرائب على العقارات الجاهزة التي تحتوي على تطبيقات مسجلة – تجارية أو سكنية ، فإن المطورين يؤخرون إكمال الإنشاء ، مما يشوه السوق.

إنه يخلق شوارع بأكملها من الهياكل غير المكتملة بعد المتهالكة بالفعل ، ونصف المباني ، إلى جانب تمويل الخدمات العامة الأساسية ، فإن الضرائب العقارية المرتفعة في الغرب تثبط أيضًا نوع المضاربات العقارية المتفشية في كييف.

دون فرض ضريبة صارمة ، لا يملك المالكون حافزًا لبيع العقارات الخاملة أو الشاغرة.

اوليكسندر كويري

المصدر : كييف بوست – ترجمة سكاي أوكرايينا.

اترك رد

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.